田園綜合體是一個(gè)打造詩意棲居理想地的時(shí)代課題、一個(gè)構(gòu)建城鄉(xiāng)命運(yùn)共同體的現(xiàn)實(shí)問題。
一、建設(shè)理念
1、以旅游為先導(dǎo)
鄉(xiāng)村旅游已成為當(dāng)今世界性的潮流，田園綜合體順應(yīng)這股大潮應(yīng)運(yùn)而生?？此茀T乏實(shí)則豐富的鄉(xiāng)村旅游資源需要匠心獨(dú)運(yùn)的開發(fā)。一段溪流、一座斷橋、一棵古樹、一處老宅、一塊殘碑都有訴說不盡的故事。瑞士有被稱為無煙工業(yè)（手表、軍刀）、無本買賣（金融業(yè)）、無中生有（旅游業(yè)）的“三無經(jīng)濟(jì)”。旅游本就是一個(gè)無中生有的產(chǎn)業(yè)，瑞士在這方面開發(fā)得風(fēng)生水起，值得借鑒。
2、以產(chǎn)業(yè)為核心
一個(gè)完善的田園綜合體應(yīng)是一個(gè)包含了農(nóng)、林、牧、漁、加工、制造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅游及房地產(chǎn)等行業(yè)的三產(chǎn)融合體和城鄉(xiāng)復(fù)合體。對農(nóng)民來說，遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)和拋家別親的進(jìn)城務(wù)工犧牲太大，在本區(qū)域內(nèi)多元發(fā)展，從多個(gè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展中獲取收益的模式更為可行。沒有一個(gè)比較高的生活水準(zhǔn)，人心必背，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的田園綜合體也只能是一副空皮囊。各級各類現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園，應(yīng)適當(dāng)向田園綜合體布局。
3、以文化為靈魂
文化就是“人化”與“化人”的過程。田園綜合體要把當(dāng)?shù)厥来纬傻娘L(fēng)土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等發(fā)掘出來，讓人們可以體驗(yàn)農(nóng)耕活動(dòng)和鄉(xiāng)村生活的苦樂與禮儀，以此引導(dǎo)人們重新思考生產(chǎn)與消費(fèi)、城市與鄉(xiāng)村、工業(yè)與農(nóng)業(yè)的關(guān)系，從而產(chǎn)生符合自然規(guī)律的自警、自醒行為，在陶冶性情中自娛自樂，化身其中。缺乏文化內(nèi)涵的綜合體是不可持續(xù)的。
4、以交通、物流和通訊等基礎(chǔ)設(shè)施為支撐
各種基礎(chǔ)設(shè)施是啟動(dòng)田園綜合體的先決條件，而及時(shí)地提供一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施又會對后續(xù)的發(fā)展產(chǎn)生持續(xù)的正向外部性。缺乏現(xiàn)代化的交通、通訊、物流、人流、信息流，一個(gè)地方就無法實(shí)現(xiàn)與外部世界的聯(lián)系溝通，鄉(xiāng)村偏僻的地理位置被阻隔世外，就無法與外部更廣闊的地域結(jié)合在一起，形成一個(gè)向外開放的經(jīng)濟(jì)空間。
5、以體驗(yàn)為價(jià)值
田園綜合體是生產(chǎn)、生活、生態(tài)及生命的綜合體。在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的后現(xiàn)代，人們對“從哪里來”的哲學(xué)命題已經(jīng)無從體悟，田園綜合體通過把農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村作為綠色發(fā)展的代表，讓人們從中感知生命的過程，感受生命的意義，并從中感悟生命的價(jià)值，分享生命的喜悅。
6、以鄉(xiāng)村復(fù)興再造為目標(biāo)
在工業(yè)化和城市化的初始階段，農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村與國家和社會的落后往往緊密聯(lián)系在一起，城市化和工業(yè)化的過程就是鄉(xiāng)村年輕人大量流出的過程和老齡化的過程、放棄耕作的過程和農(nóng)業(yè)衰退的過程，以及鄉(xiāng)村社會功能退化的過程。田園綜合體是鄉(xiāng)與城的結(jié)合、農(nóng)與工的結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合、生產(chǎn)與生活的結(jié)合，以鄉(xiāng)村復(fù)興和再造為目標(biāo)，通過吸引各種資源與凝聚人心，給那些日漸蕭條的鄉(xiāng)村注入新的活力，重新激活價(jià)值、信仰、靈感和認(rèn)同的歸屬。
二、核心要素
1、景觀吸引區(qū)
可以是自然景觀，也可以是有特色的人造景觀。
2、“三養(yǎng)”集聚區(qū)
即養(yǎng)神、養(yǎng)生和養(yǎng)老的聚集區(qū)，讓暫居的養(yǎng)神者恢復(fù)精神和體力，讓久駐的養(yǎng)生者頤養(yǎng)生命、增強(qiáng)體質(zhì)和預(yù)防疾病，讓常住的養(yǎng)老者享受鄉(xiāng)村的田園風(fēng)光，頤養(yǎng)天年。
3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)
這是有別于鄉(xiāng)村特色小鎮(zhèn)與城市社區(qū)最顯著的標(biāo)志。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的意義不單單是為了提供安全、放心的生態(tài)綠色食物和獲取相應(yīng)的收入。農(nóng)業(yè)與自然密切交織在一起。農(nóng)田的維持和管理有利于氣候的穩(wěn)定、儲存雨水、調(diào)節(jié)河川流量并防止洪澇，農(nóng)業(yè)也有利于延續(xù)傳統(tǒng)文化，并形成綠色的空間和景觀。更重要的是，農(nóng)業(yè)支撐著區(qū)域鄉(xiāng)村共同體的活動(dòng)，農(nóng)業(yè)活動(dòng)本身“嵌入”到自然和鄉(xiāng)村共同體之中，讓整個(gè)鄉(xiāng)村社會恢復(fù)到其應(yīng)有的狀態(tài)。從生活的角度看，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)就是“農(nóng)活”，它是人性的綜合。
4、居民生活區(qū) 居民生活區(qū)應(yīng)該是一個(gè)日常的生活世界，是以面對面的熟人關(guān)系結(jié)合而成的、充滿活力的鄉(xiāng)村新型現(xiàn)代社區(qū)。環(huán)境打造上，必須克服高樓大廈的城市模本，小橋流水的鄉(xiāng)村圖景在這里應(yīng)充分展現(xiàn)。
5、服務(wù)配套區(qū)
服務(wù)是田園綜合體的生命線，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)應(yīng)向?qū)I(yè)化和價(jià)值鏈高端延伸，生活性服務(wù)業(yè)應(yīng)向精細(xì)化和高品質(zhì)轉(zhuǎn)變。讓游客與居民吃住放心，娛樂舒心。在主體架構(gòu)中，核心要素是：田園生產(chǎn)、田園生活、田園景觀。
三、錢從哪里來？
國家發(fā)改委調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，核心面積1-3平方公里的田園綜合體一般3年內(nèi)投資50億元左右，這對于財(cái)政早已捉襟見肘的地方而言，不是個(gè)小數(shù)目，更何況達(dá)到盈虧平衡前還需要若干年持續(xù)投入。
目前，資金來源（金融支持）有三個(gè)層面。
國家層面
國家支持符合條件的綜合體申請國家專項(xiàng)建設(shè)基金，中央財(cái)政承諾對工作開展得比較好的田園綜合體給予獎(jiǎng)勵(lì)。
銀行支持層面
國開行、農(nóng)行等政策性金融機(jī)構(gòu)相繼出臺支持田園綜合體建設(shè)的金融產(chǎn)品和服務(wù)方案。
如國開行到目前為止已支持了439個(gè)相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目，并啟動(dòng)了投資基金。
此外，商業(yè)銀行也可提供金融支持，僅浙江省工行對五個(gè)田園綜合體項(xiàng)目的審批貸款就已經(jīng)達(dá)到了77.4億元。
社會資本層面
即吸引社會資金，尤其是民間資本、民營企業(yè)支持綜合體建設(shè)。
實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，前兩個(gè)層面相對比較容易調(diào)動(dòng)，而第三個(gè)層面最為關(guān)鍵，卻相當(dāng)薄弱，民資普遍觀望、積極性不高。
若僅有前兩個(gè)層面大張旗鼓，不僅田園綜合體將淪為地方政府的“自娛自樂”，且通過撬動(dòng)社會資本、助力市場化、二次城市化加速的田園綜合體使命將化為“空談”。
因此，對投融資模式的探討將更注重于社會資本。
從籌資的時(shí)間跨度與可持續(xù)而言，投融資可分為三種類型。
短期內(nèi)快速獲得資金的方式包括：
1發(fā)債
滿足發(fā)行條件的項(xiàng)目公司可在銀行間交易市場發(fā)永續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)與短期融資債券等，可發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)（在交易商協(xié)會注冊）、企業(yè)債與項(xiàng)目收益?zhèn)ń?jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)），還可在證交所發(fā)行公開或非公開公司債。
具體而言，田園綜合體可探索有利于建設(shè)的專項(xiàng)債券，基于田園綜合體的特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、購買協(xié)議等創(chuàng)新性債權(quán)融資工具，全面地拓展建設(shè)方、運(yùn)營方和經(jīng)營方的直接融資渠道。
還可與銀行、保險(xiǎn)、基金等機(jī)構(gòu)投資者加大對田園綜合體相關(guān)債券產(chǎn)品的投資力度，增強(qiáng)相關(guān)債券產(chǎn)品的流動(dòng)性，促進(jìn)市場機(jī)制在資金配置中發(fā)揮更大作用。
2收益信托
田園綜合體項(xiàng)目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。
金融機(jī)構(gòu)由于對項(xiàng)目提供資金而獲得資金收益。
3政府貼息、相關(guān)優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼等吸引社會資金投入
中期而言，投融資模式包括：
（1）融資租賃。融資租賃集金融、貿(mào)易、服務(wù)于一體，具有獨(dú)特的金融功能，是國際上僅次于銀行信貸的第二大融資方式。主要有三種方式：一是直接融資租賃，可大大緩解建設(shè)期的資金壓力。二是設(shè)備融資租賃，解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題。三是售后回租，即購買“有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)”并回租，可盤活存量資產(chǎn)。
（2）資產(chǎn)證券化。田園綜合體建設(shè)涉及到大量基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基于現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分，可嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，作為有益補(bǔ)充。
（3）各類基金，即各省市設(shè)立的建設(shè)扶持基金。如海南省與國開行等采用有限合伙人制設(shè)立總規(guī)模200億元的發(fā)展基金，作為田園綜合體基建、公共服務(wù)配套與產(chǎn)業(yè)培育的資本金和項(xiàng)目資金。
長期而言，可利用PPP和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金。
所謂PPP模式
是由政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，SPV負(fù)責(zé)提供田園綜合體建設(shè)運(yùn)營一體化服務(wù)方案。有兩種收益模式，一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在項(xiàng)目建成后，退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益，另一種是直接對PPP項(xiàng)目提供資金，最后獲得資金收益。
而目前普遍意義上理解的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，根據(jù)融資結(jié)構(gòu)主體不同，分為三種：政府主導(dǎo)（政府+國資金融機(jī)構(gòu)）、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)（金融機(jī)構(gòu)+國企）、社會資本主導(dǎo)（出資方主要為民企，風(fēng)險(xiǎn)完全自擔(dān)）。
但福卡版產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，則特指政府少量出資，絕大部分資金來自于社會資本，政府資金不參與分紅，僅通過為基金“背書”來撬動(dòng)社會大資本，但在重大戰(zhàn)略性決策中具有“金股”式一票否決權(quán)。
此外，股權(quán)投資、眾籌等，皆可作為投融資選項(xiàng)。
